住宅ローンのお悩み、ご相談ください！ 最初は誰に相談すれば良いか？ その対処法は？

“あきらめないでください”

【豆知識：住宅ローン返済を何ヶ月滞納すると競売・差押えになるのか?】

① 滞納初期（滞納1ケ月～3ケ月）

住宅ローンを滞納し始めると、およそ1ケ月から3ケ月の間に、債権者である銀行から様々な書類（催告書や督促状など）が届くようになります。
滞納1ケ月未満であれば、取り立てはまだ厳しくありません。しかしそれが2～3ケ月となると、このまま支払えない場合、滞納している住宅ローン(元金)ならびに遅延損害金を一括返済してもらうことになると言った内容の督促状などが届くようになります。銀行から直接電話で催促される事も増えるでしょう。これから自分たち家族はどうなってしまうのか?不安や焦りが加速する時期でもあります。

催告書

住宅ローンの支払いが滞り出すと、債権者から融資額に関して○月分の約定返済が為されていないため、遅延返済金と損害金の全額を○月○日までに返済してくださいといった内容の通知書が届きます。この時点での取立ては、まださほど厳しいものではありません。

督促状

何度も届く催告書の指示に従わないでいると、督促状が届きます。督促状は警告書より、さらに厳しい内容の取立てになります。この段階では、かろうじて滞納分の一括返済ができれば競売は免れますが、放置してしまうと、さらに厳しい期限の利益の喪失通知が届くようになり、競売へと一気に進むことになりかねないので、かなり危険です。

② 滞納中期【代位弁済期】（滞納3ケ月～6ケ月）

滞納が始まり3～6ケ月が経過する頃、重大な局面を迎える書類（催告書）が届きます。
それが〝期限の利益の喪失通知〟です。住宅ローンを組まれた時、銀行と取り交わす契約の中に、毎月分割して住宅ローンを支払って良いという内容が含まれます。これを〝期限の利益〟と呼びます。住宅ローンの支払が止むなく出来なくなると、契約を守らない債務者に対し、銀行は分割して支払う権利を無効にします。これが〝期限の利益の喪失〟です。この書類が届いた時点で、債務者は住宅ローンを一括で支払うことしかできなくなります。さらに、期日までに支払わなければ、保証会社に保証金の支払を求めた旨の通知も届きます。ここで言う〝代位弁済〟とは、滞納が続く債務者に代わり、保証会社がローンの全額を銀行に支払う行為のことを指します。代位弁済後は、銀行ではなく保証会社から請求が来ます。「住宅ローンの残額及び遅延損害金を一括返済せよ」といった厳しい内容になります。一括返済などは到底できませんが、そのまま放置しておくと、すぐに競売の申立が行われ、ほぼ1年も経たないうちに競売になってしまいます。競売を回避するためには〝任意売却〟の速やかな手続きが必要です。

期限の利益の喪失通知（予告）

催告書や督促状をそのまま放っておくと、期限の利益を喪失する旨の予告通知が届きます。期限の利益というのは、銀行のローン契約等で定めてある、債務者は返済期限が来るまでは返済を猶予される権利のことですが、この権利を喪失することになれば、債権者側は債務者に残りの全額を一括返済することができるようになります。

代位弁済（債権譲渡）通知

代位弁済通知が届いたということは、保証会社が債務者の代わりに、債務の全額をすでに一括で銀行に支払ったことを意味します。債権は銀行から保証会社に移行され、今後は保証会社に対して返済を行なっていくことになります。保障会社も一括返済を迫ってきますが、払えないでいると、今度はサービサーと呼ばれる債権管理回収業者に債権が回り、不良債権として扱われる危険性も出てきます。

③ 競売初期【開始決定期】（滞納6ケ月～8ケ月）

代位弁済期を過ぎてからも何もしないでいると、裁判所から競売開始決定通知書が届きます。
保証会社からの申し立てを受け、競売の手続きを開始したことと不動産を担保として差押えたことを知らせるための書類です。裁判所から通知書が来ると「いつ自宅を追い出されるか分からない」と不安になり、冷静な判断ができず、自暴自棄になってしまわれる方もいます。競売が始まってしまったことを受け入れたくない気持ちはわかりますが、ここで大切なことはあきらめないで前向きに対処することです。この段階でも、競売を回避できる可能性のある〝任意売却〟手続きの相談を、一刻も早く受けることが求められます。

競売開始決定通知書

保証会社が、競売を開始する旨の通知書を裁判所に送付したことを知らせる書類です。この手続きによって対象不動産(債務者の自宅)が差し押さえられたことを意味します。つまり、債務者は勝手に自宅を売却したり処分したりできなくなるということです。

④ 競売中期【現状調査期】（滞納8ケ月～10ケ月）

競売の手続きがスタートしたことを実感させられる出来事として〝現況調査〟なるものが行われます。
まずは、裁判所から競売の対象となる不動産(債務者の自宅)のことを調べる現状調査についての通知があります。その後、間もなく裁判所の執行官と不動産の鑑定士が自宅を訪れ、調査を開始します。自宅の状況についてのヒアリングや写真撮影、間取りの確認、自宅前の道路などの周辺環境調査、近隣への聞き取りなどが主な調査内容となります。仮に調査当日、留守にした場合でも、執行官と不動産鑑定士は裁判所の権限により会場し調査を行うことができます。調査当日、都合が悪いことが分かっていれば、事前に連絡をし、立ちあえる日に変更してもらいましょう。

現況調査報告書

裁判所の執行官と不動産鑑定士が債務者の自宅を訪れ、 物件の状況を克明に調査した後に提出される書類がこの現況調査報告書です。この調査結果をもとに、競売 物件としての詳細(価格・スケジュール等)が確定し ます。

⑤ 競売後期【期間入札開始期】（滞納10ケ月～12ケ月）

滞納が10ケ月から12ケ月になると〝期間入札決定通知書〟が届きます。
ここで言う〝入札期間〟とは、競売に掛けられた不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して申し込むことのできる期間のことを指します。入札の期間はおよそ1週間から1ケ月ほどが目安となります。入札が開始されたということは、いつ落札されてもおかしくない状況(落札とは最高金額で入札した人が対象物件を手に入れたことを意味します)にあるということですので、この段階での任意売却を容認する金融会社は多くないというのが現実でしょう。理論的には、開札日の前日までであれば任意売却は可能であるとされていますが、時間的にも厳しい状況にあると言わざるを得ません。任意売却を行う上では、タイムリミットギリギリの状況です。すぐに相談機関へ相談し、金融機関に対して任意売却が可能かどうかを交渉してもらいましょう。

期間入札決定通知書

競売物件となった債務者宅の入札開始期間~入札終了期間および、入札の開札日が記載されています。ここで提示された入札期間の間に、購入希望者の入札を募り、最高額を提示された方が最終的に当該競売物件の買受人となります。

⑥ 任意売却のタイミング

住宅ローンを滞納し続け、放置してしまったその先には競売が待ち受けています。
金融機関から届く様々な書類に始まり、裁判所からの通知や執行官・不動産鑑定士の訪問など、不安なことも多いと思いますが、決してあきらめず、冷静に対処することが大切です。一般的に、住宅ローンを滞納し出してから6ケ月頃までに、任意売却か競売かの選択を決断しておく必要があると言われています。なぜなら、任意売却の手続きにかける時間に余裕があればあるほど、解決の選択肢の幅が広がるからです。
代位弁済後でも、競売開始決定後でも、任意売却という手法で競売を回避することは可能ですが、競売末期(開札日前日というギリギリの状況)となると、急を要する手続きとなり、担当するコンサルタントにも高度なスキルや経験が求められるため、成功することは難しく、時間切れとなるケースや自己破産を余儀なくされることも少なくありません。

滞納前や滞納初期段階の場合、まだ精神的に余裕があることから、任意売却を行うべきか、もう少し様子を見た方が良いのか迷ってしまわれる方が多いようです。どの段階であろうとも可能性はありますので、一人で悩まず、まずは電話やメールによる無料相談をご利用ください。

任意売却とは、競売を避けるための選択肢

競売を避けるためには残金をすべて返却するしかありませんが、それが可能であれば、そもそも住宅ローンを滞納するはずがありません。 払いたくても払えない、でも競売で家を失うのは避けたい。そんな方のためにあるのが『任意売却』です。競売は差押えを受けて、強制的に売却されてしまいますが、任意売却の進め方は通常の売却とほぼ同じ順序をたどります。競売は差押えであるのに対し、それを避けるべくローンの借り手（債務者）が自ら貸し手に売却を申し出るから『任意売却』。 実は、ローンの借り手（債務者）のみならず、貸し手（債権者）にもメリットのある売却方法なのです。

任意売却とは

任意売却には、二つの要件があります。
● 住宅ローンが滞納となっていること
● 売却時に住宅ローンを完済できないこと
この2点が通常の売却と異なります。

ローンの貸し手側である金融側は通常、借金を全部返してもらわないと、売却に応じません。しかし、ローンがすでに事故債権化している（滞納が続いている）ことで、売却時にローンを完済できなくとも売却（抵当権の抹消）に応じるのです。
※「任意売買」「任売」と呼ばれる事もあります。

任意売却の仕組みとメリット

一般の人が不動産を購入する際、多くは銀行等の金融機関が提供する住宅ローンを利用する事になります。
この時、お金を貸す側は、住宅ローンの対象となる不動産(土地・建物)に抵当権を設定します。

住宅ローンにおける抵当権(担保)の仕組みとは?

抵当権とは、債務者が金融機関からお金を借りる際、返せなくなった時の為にお金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定する事。債務が弁済されない時、債権者(金融機関)が優先的にその担保で貸したお金を回収できるようにした権利の事(分かりやすく表現すると借金のカタに相当する)を言います。

抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残高より高値で売却する事が出来るのであれば、何の問題もありません。
問題なのはローン残高が売却価格を下回る場合です。これまでは残りを一括返済しない限り、売却する事は難しいとされてきました。
しかし任意売却であれば、債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。債権者が担保物件を差し押え、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つ事が大切です。

任意売却にかかる費用は? デメリットはないのか?

任意売却をする場合、費用は掛からないのか?後から別の形で必要になってくるのではないか? 債務者にとっては、少しでも費用をかけたくないところです。
また、メリットばかりが目につくが、デメリットはないのだろうか? とても気になる２点について、ご説明いたします。

弊社では、最初の電話による相談時点から任意売却の手続きが全て完了するまで、 面談を含む相談料(コンサルティング費)・専任媒介契約費用・物件の査定や債権者との交渉に掛かる費用・物件の販売に掛かる費用・仲介手数料・抵当権の抹消費用・差押え解除費用・ 滞納管理費用・修繕積立金(マンションの場合)等。
このような諸費用の全ては対象物件の売却代金から配分される決まりになっているからです。※相談料等を請求される業者等もありますのでご注意ください。

任意売却のデメリットについて

任意売却は競売を回避する有効策として多くのメリットを有しています。
しかし、デメリットが皆無という訳ではありません。任意売却を進める上での心構えとして、多少のリスクがある事も理解しておく必要があるでしょう。

リースバックという手段

リースバックとは？

リースバックとは、所有している不動産（家、ご自宅など）を投資家などの第三者に購入してもらい、もとの所有者がそのままその不動産を使用し続ける、という不動産取引です。正式名称はセル＆リースバック（セルアンドリースバック、セール＆リースバック）と言います。近年、このリースバックと任意売却を組み合わせるという取引方法が注目されています。特に、自宅を任意売却し、そのまま所有者が住み続けるというケースの取引方法が増えています。

リースバック後の買い戻し

しばらく家賃を払って自宅として住み続けた後、自宅の買戻しを行うことが可能な場合もあります。入院などの事情によって収入が一時的に減少してしまい現在はローン返済に困窮していても、将来的に収入が回復する見込みがある場合などです。
または、同居している子供たちが自宅を買い戻すケースも多くの実績があります。今はまだ就職したばかりの子供たちが、子供の勤続年数が住宅ローンを組めるまで長くなったりして、数年後に住宅ローンを組むことができる場合などです。他にも、競売が既に始まってしまっているケースで親子間売買に向けた調整の時間がなく、一旦投資家に自宅を買い取り購入してもらい、数年後に買戻しをする方もいらっしゃいます。

リースバックのメリット

● 思い出や思い入れの詰まった自宅に住み続けることができます。
● 引越しをしないで済みます。（引越し費用も必要ありません）
● インターネット等を利用した販売活動がされないため、部外者に経済的事情を知られることはありません。
　

リースバックのデメリット

● 自宅を借りている間は家賃を支払わないといけません。
● 売却した価格よりも買戻し価格は高くなるケースが多いです。

また、リースバックで重要になるのが、その不動産を購入してくれる第三者（投資家）たちです。任意売却によるリースバックは複雑な不動産取引となるため、任意売却への理解と協力が欠かせません。
最近、リースバックの被害者だという方たちからの相談が急増しています。
自宅を売却した投資家から、「もっと家賃を払え、払えないなら出て行ってくれ」というケースや、「もっと高く買ってくれる人が現れたから、その価格では買戻しに応じられない」といったトラブルが特に多くなっています。
そのようなトラブルに巻き込まれないためにも、信頼できる相談先や投資家を見つけることが大事です。
当社でご紹介する投資家は、任意売却＋リースバックで多くの実績がある、信頼できる投資家のみ。北海道から沖縄まで協会に協力してくれる投資家がいるため全国対応をしており、ご自宅がどこにあってもご相談いただけます。